São muito comuns os negócios que envolvem a "venda" do fundo de comércio ou estabelecimento, especialmente aqueles abrangendo a cessão (transferência) do contrato de locação. Da mesma forma, são comuns os problemas enfrentados pelas partes nessas operações, em razão da ausência de atenção para alguns cuidados essenciais.
O fundo de comércio ou estabelecimento, à luz do artigo 1.142, do Novo Código Civil, é definido como o conjunto de bens corpóreos (mobiliário, equipamentos etc.) e incorpóreos (ponto comercial, marca etc.) utilizados para exploração da atividade econômica escolhida. É importante indicar, desde logo, os riscos inerentes à operação em pauta, sob o ponto de vista do cessionário/novo locatário (adquirente do estabelecimento).
Além dos cuidados referentes ao contrato de locação, que serão pormenorizados abaixo, o principal temor existente trata-se da eventual responsabilização por débitos do cedente. Em suma, dependendo da circunstância, o adquirente do estabelecimento pode ser responsabilizado nas esferas civil, trabalhista e fiscal por dívidas contraídas exclusivamente pelo cedente, ou seja, por dívidas criadas antes da aquisição do estabelecimento/fundo de comércio.
A legislação pátria possui dispositivos específicos (vide artigos 10 e 448, da CLT e artigo 133, do CTN), merecendo destaque o artigo 1.146, do Código Civil, cuja entrada em vigor se deu em 2.003. Nessa linha, antes de ser concretizado o negócio, sem prejuízo das demais diligências de praxe, inclusive com a completa auditoria legal, imprescindível que o cessionário analise o passivo da empresa/cedente, a fim de que seja avaliado o risco existente, o qual, em última análise, servirá de base para a quantificação do preço do negócio.
Quanto ao contrato de locação, é necessário prontificar se foi cedido corretamente, através da aceitação escrita do locador do imóvel locado, com o fito de evitar responsabilização por débitos locatícios, a retomada da posse pelo locador, entre outras consequências. Em ocorrendo a ocupação irregular do imóvel locado, o cessionário ficará privado da ação renovatória de contrato de locação, o que pode ser uma tragédia, na medida em que o ponto comercial é muitas vezes o bem mais valioso do estabelecimento adquirido.
Como o assunto é extremamente complexo e compreende diversas variáveis (por exemplo, a responsabilização do cessionário do contrato de locação na Justiça do Trabalho não se configura de plano, sendo necessário que seja dada continuidade ao negócio do cedente), fica o registro de que os cuidados acima são meros exemplos para embasar o argumento deste artigo, no sentido de que, sem prejuízo da devida análise comercial, é fundamental o prévio exame jurídico completo da viabilidade do negócio.
Daniel Cerveira é sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados e consultor jurídico do Sindilojas-SP.
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